Lorsqu’un conjoint survivant reçoit l’usufruit d’un bien, les héritiers peuvent en recueillir la nue-propriété sans obtenir immédiatement la jouissance du logement ou de ses revenus. Cette répartition, appelée démembrement de propriété, influe directement sur le calcul des droits de succession : la part taxable des nus-propriétaires dépend notamment de l’âge de l’usufruitier.
L’article 669 du CGI fixe une grille fiscale qui répartit la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété. Elle ne correspond pas nécessairement à la valeur économique réelle des droits, mais elle s’impose pour calculer les droits de mutation concernés. Voici comment lire le barème, effectuer le calcul et repérer les principales précautions à prendre.
En bref
- Le barème fiscal dépend de l’âge de l’usufruitier à la date du décès ou de la donation.
- La valeur de la nue-propriété correspond au complément de la valeur de l’usufruit pour atteindre 100 %.
- Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession, tandis que les nus-propriétaires peuvent être imposés selon leur part et leur lien de parenté.
- À la fin de l’usufruit viager, la pleine propriété se reconstitue en principe sans droits de succession supplémentaires.
- L’usufruit temporaire suit une règle distincte : 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
Usufruit et nue-propriété en succession : le principe du barème fiscal
Le démembrement sépare les prérogatives liées à un bien. L’usufruitier peut utiliser le bien ou en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de propriété sans en avoir immédiatement la jouissance. Ainsi, dans le cas d’une maison louée, l’usufruitier reçoit normalement les loyers, alors que le nu-propriétaire ne peut pas décider seul d’occuper le logement.
Pour les droits de mutation, l’administration ne partage pas automatiquement la valeur à parts égales. Elle applique le barème fiscal de l’article 669 du CGI, fondé sur l’âge de l’usufruitier. La logique est simple : plus celui-ci est jeune, plus la durée prévisible de son droit est longue. La valeur fiscale de l’usufruit augmente donc, et celle de la nue-propriété diminue.
Le tableau de l’article 669 du CGI selon l’âge
Le taux se détermine en fonction de l’âge atteint à la date où l’usufruit est constitué. Cette date correspond généralement au décès dans une succession ou à la signature de l’acte dans une donation. Le taux retenu ne change pas ensuite parce que l’usufruitier franchit une nouvelle tranche d’âge.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 ans à moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 ans à moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 ans à moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 ans à moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 ans à moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 ans à moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 ans à moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans ou plus | 10 % | 90 % |
Ce barème légal ne se négocie pas pour liquider les droits de mutation. Il faut toutefois distinguer cette évaluation fiscale de la valeur économique d’un usufruit, qui peut varier selon les loyers, les charges, l’état du bien et la durée probable de jouissance. Pour une succession, c’est bien la valeur fiscale qui sert de base au calcul concerné.
Calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Le calcul tient en trois étapes : relever l’âge de l’usufruitier à la date pertinente, appliquer le pourcentage légal à la valeur en pleine propriété, puis partager la valeur de la nue-propriété entre les bénéficiaires selon leurs droits. Cette opération donne une base fiscale, mais ne suffit pas à elle seule pour déterminer l’impôt final. Il faut aussi examiner les abattements et le lien de parenté.
Exemple : conjoint survivant de 67 ans et maison de 380 000 euros
Supposons qu’un conjoint survivant âgé de 67 ans recueille l’usufruit d’une maison estimée à 380 000 euros. Dans la tranche de 61 à moins de 71 ans, l’usufruit représente 40 % et la nue-propriété 60 %. La valeur fiscale de l’usufruit s’élève donc à 152 000 euros ; celle de la nue-propriété atteint 228 000 euros.
Si les enfants recueillent la nue-propriété, ils ne deviennent pas immédiatement propriétaires en pleine jouissance. Lorsque le conjoint décède et que l’usufruit viager s’éteint, ils récupèrent en principe la pleine propriété sans droits supplémentaires dus au titre de cette réunion, conformément à l’article 1133 du CGI. Le conjoint survivant bénéficie, par ailleurs, d’une exonération des droits de succession en application de l’article 796-0 bis du CGI.
Donation en nue-propriété par un parent de 73 ans
Un parent de 73 ans donne à sa fille la nue-propriété d’un appartement évalué à 250 000 euros, tout en conservant l’usufruit viager. Le taux applicable est de 30 % pour l’usufruit et de 70 % pour la nue-propriété. La base de la donation s’établit donc à 175 000 euros, avant application de l’abattement parent-enfant, généralement de 100 000 euros sous réserve des donations antérieures et des conditions applicables.
Après cet abattement, la base taxable atteint 75 000 euros. Selon le barème progressif des droits en ligne directe, les droits peuvent être estimés à environ 13 194 euros, hors éventuels frais d’acte. Une donation portant sur la pleine propriété du même bien aurait une assiette plus élevée : le démembrement peut ainsi réduire le coût fiscal immédiat, sans supprimer les autres conséquences patrimoniales de l’opération.
Le résultat dépend de la situation familiale et des donations déjà consenties. Avant de retenir une stratégie, il faut donc faire vérifier les calculs, notamment si plusieurs enfants reçoivent des parts différentes ou si des libéralités antérieures doivent être prises en compte.
Succession du conjoint survivant : options et droits des héritiers
Dans une succession, l’usufruit du conjoint peut coexister avec la nue-propriété attribuée aux enfants. Lorsque tous les enfants sont issus du couple, le conjoint survivant peut notamment choisir, dans les conditions de l’article 757 du Code civil, l’usufruit de la totalité des biens existants. Cette option ne s’applique pas de la même manière en présence d’enfants qui ne sont pas communs aux deux époux : le conjoint reçoit alors, en principe, un quart en pleine propriété.
Il faut donc éviter de supposer que le conjoint recueille automatiquement l’usufruit de toute la succession. Le régime matrimonial, les dispositions testamentaires, la composition de la famille et les droits des héritiers peuvent modifier la répartition. Un examen de l’acte de notoriété et des choix successoraux permet de confirmer les droits de chacun.
Exemple : un immeuble de 600 000 euros et un conjoint de 82 ans
Un défunt laisse un conjoint âgé de 82 ans et deux enfants. Si le conjoint recueille l’usufruit de l’immeuble, la tranche de 81 à moins de 91 ans fixe sa valeur fiscale à 20 %. Sur un bien évalué à 600 000 euros, l’usufruit vaut 120 000 euros et la nue-propriété 480 000 euros.
Si les deux enfants se partagent cette nue-propriété à parts égales, chacun reçoit une valeur fiscale de 240 000 euros. L’assiette des droits de chaque enfant se calcule ensuite en tenant compte de l’abattement applicable et des éventuelles transmissions antérieures. Ainsi, à patrimoine identique, un usufruitier plus âgé entraîne généralement une valeur fiscale plus importante pour la nue-propriété.
La valeur retenue lors de la succession reste attachée à la constitution du droit. Le passage ultérieur à une tranche d’âge supérieure ne provoque pas de réévaluation. Cette stabilité facilite la liquidation : les héritiers ne recalculent pas les droits chaque année en fonction du vieillissement de l’usufruitier.
Les réflexes utiles pour fiabiliser le calcul
- Vérifier la date de référence : l’âge s’apprécie au jour du décès ou de l’acte de donation.
- Établir la valeur en pleine propriété : une estimation immobilière cohérente évite de fausser les deux valeurs démembrées.
- Identifier chaque bénéficiaire : le nombre de nus-propriétaires et leur lien de parenté influencent le calcul des droits de succession.
- Contrôler les abattements disponibles : les donations antérieures peuvent modifier le montant restant à appliquer.
- Faire distinguer impôt et frais d’acte : l’exonération ou la réduction des droits ne signifie pas nécessairement l’absence de frais notariés.
Le barème attribue une valeur fiscale aux droits, mais la répartition civile doit d’abord être déterminée correctement. C’est cette articulation entre choix successoraux, estimation et abattements qui rend le calcul fiable.
Usufruit viager ou temporaire : deux évaluations fiscales différentes
Le barème par âge concerne l’usufruit viager, c’est-à-dire un droit qui s’éteint en principe au décès de son titulaire. Il ne faut pas le confondre avec l’usufruit temporaire, constitué pour une durée déterminée. Ce dernier relève du II de l’article 669 du CGI et obéit à une règle distincte : sa valeur fiscale correspond à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
Par exemple, un usufruit temporaire constitué pour dix ans ou moins représente 23 % de la pleine propriété. Pour une durée supérieure à dix ans et allant jusqu’à vingt ans, il représente 46 %. L’âge du bénéficiaire ne détermine donc pas cette évaluation comme il le fait pour le barème de l’usufruit viager.
Une valeur fiscale qui ne prédit pas le rendement réel
Un usufruit sur un appartement loué peut produire des loyers importants, tandis qu’un droit portant sur un logement inoccupé peut procurer peu de revenus immédiats. Le barème fiscal ne calcule pas ces flux au cas par cas : il fournit une valeur forfaitaire pour les droits de mutation. En conséquence, la valeur économique d’un droit cédé entre parties peut différer de sa valeur fiscale.
Cette distinction ne permet pas de remplacer librement le barème légal lors du calcul des droits. Elle importe toutefois pour négocier une cession ou évaluer l’intérêt patrimonial d’une opération. Une estimation économique peut tenir compte des revenus attendus, des charges, de l’état du bien et de la durée du droit, tandis que l’assiette fiscale suit les règles applicables.
Vente, extinction et charges : les conséquences pratiques
L’usufruitier ne peut pas vendre seul la pleine propriété d’un bien démembré. Une vente en pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire ; ceux-ci peuvent alors convenir du partage du prix ou du maintien du démembrement sur le prix, selon les modalités juridiques retenues. Chacun peut, sous certaines conditions, céder séparément son propre droit, mais l’acquéreur ne reçoit alors que ce droit.
Dans le cadre civil, l’usufruitier assume généralement les réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations définies par le Code civil incombent en principe au nu-propriétaire, sous réserve des circonstances et des stipulations applicables. Quant au décès de l’usufruitier, il éteint l’usufruit viager : le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Cette réunion ne déclenche en principe pas de nouveaux droits de succession, même si des démarches ou frais liés à la situation du bien peuvent subsister.
Avant toute vente, donation ou option successorale, mieux vaut donc faire vérifier à la fois la valeur, la durée du droit et la répartition des charges. Le bon calcul fiscal n’épuise pas les conséquences juridiques du démembrement.
Questions fréquentes sur le barème de l’article 669 du CGI
Quelques points reviennent souvent lors du règlement d’une succession ou de la préparation d’une donation. Les réponses ci-dessous permettent de distinguer le calcul fiscal des effets civils du démembrement.
Pourquoi l’usufruit n’est-il pas toujours évalué à 50 % ?
Parce que l’article 669 du CGI utilise un barème lié à l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est jeune, plus la durée prévisible de jouissance est longue et plus la valeur fiscale de l’usufruit est élevée.
Le barème s’applique-t-il aux donations comme aux successions ?
Oui, le barème par âge s’applique notamment à l’usufruit viager constitué lors d’une donation ou d’une succession. L’âge retenu est celui de l’usufruitier à la date de l’acte ou du décès.
Le décès de l’usufruitier entraîne-t-il de nouveaux droits à payer ?
En principe, l’usufruit viager s’éteint au décès et la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans droits de succession supplémentaires au titre de cette réunion, conformément à l’article 1133 du CGI.
Faut-il recalculer la valeur lorsque l’usufruitier vieillit ?
Non. L’évaluation est fixée à la date de constitution du droit. Le changement ultérieur de tranche d’âge ne provoque pas de réévaluation fiscale de l’usufruit déjà constitué.
L’usufruitier peut-il vendre seul le bien en pleine propriété ?
Non. La vente de la pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut éventuellement céder séparément son droit, mais la vente ne porte alors pas sur la pleine propriété du bien.
Juriste passionnée de 37 ans, spécialisée en droit public et libertés fondamentales, je conjugue rigueur juridique et rédaction claire pour faire vivre les principes essentiels de notre société.
